买房注意!房产投资的顺序 原来是公寓最值得买

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在过去的几年，看到了房地产的波浪式的上升，房价的上涨，都与政策有很大的关系，政策是一个催化剂。核心因素是供求关系的影响，如果一个东西很好，但是没人要，价格的涨幅肯定很小，如果大家都抢着要，那它的价格自然而然的就上涨了。

房产过去是黄金时代 现在进入了白金时代，对于目前的购房，我们要睁大眼睛来买，优质的房子有上升的空间。一般的房子在未来的升值空间比较小，所以未来买房子要进行一点的优化。

▲那投资房产的顺序什么？

▲1．小型公寓

对于小型公寓 我们应该关注他的位置、首付 以及出租率，因为他是出租的市场，针对 奋斗阶段的白领、经理、第三产业的从业人员，选择好的地段，临近商业区、金融区比较繁华的区域。首期越少越好 期限越长越好，月供首付的压力越小，因为你出租的收入可以冲抵一下月供，同时首期少的话可以购置其他的投资产品多一点，赚得多点。同时出租率高一点。楼盘的活跃度高，交易量高，就说明其发展比较好。

▲2．豪宅

a. 位置优越

b. 资源

c. 物业优质

d. 产品独特

●标准：明星实力开发商、物业管理好、物业长期增值

▲3．普通住房

a. 容积率在1.0以上 容积率=建筑面积/土地面积

b. 建筑面积144平米以上

c. 实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍

d. 住宅的选择：位置比较好 临近、医区，在10路程的半径范围内有很好的购物中心，交通设施

●首期少 ●期限长

●买新房不买旧房 新房子物业 位置 户型都不一样。

▲4．商铺

a.购物中心商铺

购物中心的运营好坏对商铺的经营状况影响深远。鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高，整体运营的要求很高，对于经验不足的投资开发商，应该谨慎投资。

b.专业市场类商铺

●特点：鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性，整个市场的营销成本比较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。

●好处：投资门槛低，在市场经营状况少的情况下，商铺的售价和租金都有较大的增长空间，投资回报率非常高。

●风险：存在较大的风险与较大的投资回报率，一旦市场的运营出现问题，商铺的价格就会一落千丈，这种情况下，即便降低租金也不会扭转经营状况，因此投资风险就会加大，甚至可能血本无归。

考察投资方目前或以前是否管理过同样的物业，水平的好坏，如果没有历史的管理经验，投资应该进谨慎，同时应该考虑政治、市场的因素，如果市场不景气，那再好的管理经验也没有作用。

c.社区类商铺

○分为社区零售商业和社区服务商业 如便利店、中小型超市、药店、小卖部等

●好处：社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。

○好的位置 临近大的社区，人群收入高、品质高，那租金回报率就比较好。社区外面的铺子比较好

d.临街/底商商铺

●好处：风险较小，资金回笼较快 运营管理的要求比较低

●特点：规模小、与所在建筑联系紧密、能提供方便快捷的服务是底商商业的最大特点。

e.商务楼、写字楼商铺

●好处：定位精准、垄断性强是商务楼商铺的一大特点。先天性的在客源上有一定的保证，而且其价格仅是写字间的水平。

f.交通设施商铺

○因为交通设施周围有较大的人流，所以交通设施商铺受到很多投资者的青睐。

○主干道与非主干道有所区别，交通设施内部商铺和交通设施外部商铺有所区别。

g.旅游区商铺

●好处：进入门槛低、投资回报稳定、减缓资金压力、降低经营成本

◆◇两种不同的概念：

→1，指开发商在销售商铺的同时，自己或通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，投资者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。

→2，指开发商将超市，百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割（柜台），不划分功能区域销售给多个业主，并在一定期限包租，投资者无法自行经营。

→3、产权式商铺规避风险的原则产权式商铺作为新生的商业地产模式，可谓是“优势与风险并存，利益与矛盾交织”

a. 了解开发商的实力

b. 调查经营管理水平

c. 明晰产权分割的情况

◇◆商铺的重要标准：位置好、商业租（住）户品质高、出租率高、车位的配套好

▲5．写字楼

●标准：位置好、商业租住户品质好、物业管理好

▲6．别墅

a. 定位要清晰 是单一的别墅区还是混杂着的其他？

b. 开发商实力 老牌大牌开发商 保证房产品质

c. 物业管理好 电梯等各种服务到位

▲7．厂房

▲8．土地

▲9．度假村

▲10．旅游胜地

●排列顺序的标准：

○顺序越往后 越容易受经济的影响，

○越往后 现金流相对较差 比如小型公寓 豪宅 普通住宅 商铺 在租售方面现金流比较充裕，后面在经济不好的时候，现金流流通比较差

○越前的话，资产增值就比较好，越往后 资产增值空间比较小

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