蓝光发展副董事长张志成:双轮驱动 转型升级

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2004年，由某指数研究院TOP10研究组主持的房地产百强企业研究成果横空出世。当时的房企恰逢中国房地产的黄金时代，纷纷意气风发，挥斥方遒。十三年过去了，中国经济迈入平稳，百强房企的位置也轮番更替，但仍有不断改变顺应形势赢得发展的房企在这里站稳脚跟迈入了新时代。

2016年，我们齐聚西南百强企业大佬，十问十答一一过招，没有委婉曲折，只有直击要害的辛辣提问与快人快语。访谈记录形成系列专题，将在之后连载推出。

面对同样的问题，地产大佬会做出怎样不同的解答？看他们如何见招拆招。

回顾刚刚过去的2015年，蓝光发展聚焦了外界太多的关注与好奇。

2015年，蓝光发展继4月成功登陆A股市场后，动作频出，在3D打印、进军社区O2O、嘉宝登陆新三板、产品转战改善型市场等方面，蓝光一路重拳出击。2016年，蓝光将在“生命蓝光”与“人居蓝光”双轮驱动的战略架构下，加大对3D生物打印等生命科技领域的投入力度，房地产产品战略全面转战改善型市场，至此蓝光为转型成功赢得了先机！

短短一年内，蓝光是怎样成功做出一系列改变的呢？带着这些疑问某指数研究院西南分院分析师采访了蓝光发展副董事长兼总裁张志成先生。

蓝光发展副董事长兼总裁张志成

他表示：针对当前房地产形势，要从供给端调整土地资源供应规划入手，将房地产存量与新增土地供应联动，强化土地供应的结构化调整；蓝光将继续看好并持续深耕成都、重庆等西南核心城市，并在经济原动力较强的长三角、华中区域持续寻求拿地机会；同时将把握产品结构，找准市场定位，在设计创新和客户价值的挖掘上发力；蓝光将在双轮驱动的战略架构下，争取实现企业的高质量增长。

某指院&张志成

某指院：您对中国当前的经济形势和发展前景如何看待？对当前供给侧改革等房地产政策有何看法？

张志成：两会期间，蓝光发展董事长杨铿发出了关于《加速推进新型城镇化，促进新型城市经济健康发展》的提案，结合中央提出的“房地产去库存”政策基调，保持房地产行业的持续投资和稳健发展，有效通过房地产去库存、调整结构带动相关产业去库存和实现产业升级，对加速推进新型城镇化、促进新型城市经济健康发展有着重要作用。要从供给端调整土地资源供应规划入手，将房地产存量与新增土地供应联动，强化土地供应的结构化调整。

某指院：当前深圳、上海等一线城市房价暴涨，您对此现象有何看法？您对西南地区的城市房价和楼市前景如何看待？

张志成：一线城市房价的暴涨，主要基于以下三点共性因素，一是长期存在的供不应求现象，一线城市对人口、资源及财富的聚集力强，各类需求旺盛，而供应量相对不足；二是受成交结构影响，宽松政策支持下改善性需求迅速释放，“以房换房”人群支付能力较强；三是市场货币充裕，优质投资渠道不足，一线城市房产成为重要投资标的。

相比一线城市，西南地区整体尽管面临人口流出，投资开发减弱的态势，但成都、重庆等核心城市凭借政策、人才等优势有较强的人才吸引力，发展潜力巨大，在一线城市的带动下，近期市场表现向好，蓝光将看好西南核心城市，将继续实施深耕战略。

某指院：您如何看待目前各大城市，尤其是三四线城市正在进行的一系列“去库存”行动？贵企的库存量有多少？出清周期大概要多久？

张志成：“去库存是趋势，现在一些三四线城市供给积压严重，去库存周期达20—40个月，这样市场怎么能活起来？要从供给端调整土地资源供应规划入手，将房地产存量与新增土地供应联动，强化土地供应的结构化调整。”蓝光早就意识到了三四线城市的危机，并从自贡、遂宁等城市有序撤出，但对像南充这样的有潜力的城市，蓝光将持续关注。

某指院：贵企最新的发展战略是什么？（布局、产品、品牌、物业等方面）

张志成：2015年对蓝光的地产等资产实现了借壳上市，也完成了多元化布局。从传统房地产企业，到布局文旅版图，蓝光谋求创新的脚步一直没有停下。今年初，蓝光提出将实施“生命+人居”即“生命蓝光”与“人居蓝光”双轮驱动的战略架构，调整旗下业务结构，加大对大健康产业投入力度，升级房地产开发项目。另外，旗下现代服务业嘉宝集团也在新三板成功上市，嘉宝依托 “生活家服务体系”新型商业模式，实现服务升级与消费升级。同时以“共创、共享、共赢”心态，构建“生活家联盟生态圈”大平台发展模式。截止2015年12月，企业联盟成员单位已达19家，签约规模逾9000万平方米，管理项目500余个，可货币化的用户规模达到300万人。

某指院：贵企业目前的土地储备如何？最近有拿地吗？

张志成：在新进入城市选择方面，蓝光将重点聚集1.5线城市和二线潜力城市。在城市内部区域选择上，将侧重选择当地城镇化重点规划区域、开发新区等高潜力板块。

当前蓝光比较看好长三角区域，该区域经济原动力较强，目前蓝光已经进入了嘉兴、苏州、无锡和南京；华中的武汉、合肥、南昌也是蓝光关注的重点城市。最近几个月蓝光落地南昌和南京，并持续关注新的拿地机会。

某指院：贵企今年将有哪些大动作或新举措？有多少新项目推出？项目销售去化率一般是多少？

张志成：2016年蓝光地产将重点向存量少、市场好的城市发展，以改善型产品为主。改善型产品需求还是很大的，我们现在要做的就是把握产品结构，找准市场定位，在设计创新和客户价值的挖掘上发力。

某指院：贵企今年的核心任务是什么？销售目标怎样？

张志成：作为一家上市公司，在当前形势下，蓝光的核心目标是实现企业的高质量增长，在实现客户价值的前提下，实现企业和股东的价值。今年蓝光会充分把握好市场机会，抓住客户需求，积极调整产品结构，争取实现有质量的稳定增长。

某指院：贵企与其他房企相比，您认为优势和特色在哪里？

张志成：实施“生命+人居”即“生命蓝光”与“人居蓝光”双轮驱动的战略架构，调整旗下业务结构，加大对大健康产业投入力度，升级房地产开发项目。“人居蓝光”涵盖了蓝光一直所擅长的房地产产业链，以产品战略的转型（即以“现代服务业+房地产”）为要领，实现横向跨界、纵向延伸。

某指院：您目前最关心的楼市话题是什么？目前有急需解决的问题吗？

张志成：互联网商业对传统商业冲击巨大，而目前国内各城市均存在商业供应过大、资源闲置严重的现象，造成社会资源的浪费。因此，建议在商业占比严重过量的城市暂停商业用地供给，加大对住宅用地的供给，平衡资源结构。蓝光正在进行多业务线文旅产品开发及轻资产盈利模式的探索，如结合休假制度改革的中短途旅游，填补因电商冲击、传统商业空置面积大的文旅产品等，以复合叠加的形势，顺应‘消费个性化、供给精准化’的发展态势，打造文旅样板项目，形成‘互联网+非标度假产品’体系。

某指院：中国房地产百强企业研究已经持续进行了13年，您对中国房地产百强企业研究有什么建议？

张志成：希望研究组坚持客观研究，把百强的平台价值做的更大，让企业在此平台上更好的展示企业形象，增强企业影响力。同时，由于行业正在进行转型升级，希望研究组准确的把握行业的新方向和趋势，为企业战略提供有效参考。